Υφιστάμενο Νομοθετικό Πλαίσιο

Ο Ελληνόπυργος έχει ορισθεί ως παραδοσιακός οικισμός, σύμφωνα με το ΦΕΚ Δ 594 – 13.11.1978

Πιο συγκεκριμένα:

Άρθρο 2

1. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των χαρακτηρισμένων με το προηγούμενο άρθρο παραδοσιακών οικισμών, καθορίζονται ως εξής:

α) Τα οικόπεδα είναι άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον έχουν ελάχιστον εμβαδόν τριακόσια τετραγωνικά μέτρα (300 μ2), ελάχιστο πρόσωπο δώδεκα (12) μέτρα και έχουν πρόσωπο και κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση.

β) Κατά παρέκκκληση θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα, εφόσον ήταν άρτια και οικοδομήσιμα, είτε κατά κανόνα, είτε καντά παρέκκλιση, σύμφωνα με τις διατάξεις που ίσχυαν κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος διατάγματος.

γ) Επίσης θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα εφόσον κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος διατάγματος έχουν ελάχιστο εμβαδόν εκατό-πενήντα (150) μ2, ελάχιστο πρόσωπο οκτώ (8) μέτρα και έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση.

Ο Ελληνόπυργος έχει ορισθεί ως παραδοσιακός οικισμός, σύμφωνα με το ΦΕΚ Δ 181 – 03.05.1985

Το παρόν διάταγμα αφορά τους οικισμούς της χώρας οι οποίοι κατά την τελευταία απογραφή έχουν πληθυσμό μέχρι και 2.000 κατοίκους.

Άρθρο 4.

Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμού.

1.Το όριο του οικισμού ορίζεται από τη γραμμή που περιβάλει συνεκτικά τμήματα του οικισμού καθώς και τα όρια των εγκεκριμένων σχεδίων. Τα πιο πάνω όρια πρέπει κατά το δυνατόν να προσδιορίζουν ενιαία έκταση του οικισμού που να περιλαμβάνει τα συνεκτικά τμήματα , τις τυχόν περιοχές με γεκεκριμένα σχέδια και περιοχές του οικισμού με αραιότερη δόμηση που στο σύνολο αποτελούν το διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του οικισμού. Τα όρια του οικισμού για να συμπεριλάβουν τις παραπάνω περιοχές με αραιότερη δόμηση δεν εκτείνονται κατά κανόνα πέραν των εκατό (100) μέτρων από τα όρια των συνεκτικών τμημάτων του οικισμού.  Συνεκτικό τμήμα του οικισμού νοείται το τμήμα που αποτελείται τουλάχιστον από δέκα (10) οικοδομές , οι οποίες δεν απέχουν μεταξύ τους ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη από 40 μ. Ως οικοδομή νοείται κάθε κτίσμα ανεξάρτητα από την χρήση του με εμβαδόν τουλάχιστον 10 τ.μ.

2. Εντός ορίων οικισμού δεν περιλαμβάνονται οι εξής περιοχές:

Α) Φυσικά τοπία και φυσικά μνημεία κηρυγμένα ή μη σύμφωνα με το Ν. 1126/1981 Φ.Ε.Κ. 32Λ/81

Β) Περιοχές γεωλογικώς και εδαφολογικώς ακατάλληλες για δόμηση .

Γ) Υψηλής γεωργοκτηνοτροφικής παραγωγικότητας καθώς και γεωργοκτηνοτροφικές εκτάσεις μεγάλης παραγωγικής σημασίας για τον οικισμό σύμφωνα με τις επικρατούσες συνθήκες της περιοχής .

Δ) Δάση και αναδασωτέες περιοχές.

Ε) Υφιστάμενες νομοθετημένες χρήσεις εμφανώς ασυμβίβαστες με τη χρήση κατοικίας.

Στ) Καλυπτόμενες από π.δ/τα προστασίας ιστορικών τόπων , αρχαιολογικών χώρων και περιοχών ιδιαίτερου φυσικού κάλλους.

Ζ) Ζώνες με ιδιαίτερες απαιτήσεις σε θέματα ασφαλείας , υγιεινής και κυκλοφορίας.

3. Ζώνη η οποία δεν περιλαμβάνει διάσπαρτο ή συνεκτικό τμήμα οικισμού και η οποία αποκόπτεται από τον οικισμό με φυσικούς, τεχνητούς ή διοικητικούς φραγμούς γύρω από τον οικισμό ( ρέμματα , χαράδρες, λίμνες κ.λ.π ) δεν περιλαμβάνονται εντός των ορίων του.

Άρθρο 5

Γενικοί Όροι Δόμησης

1. Εντός των ορίων των οικισμών θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που κυμαίνεται από 300 τ.μ. έως 1.000 τ.μ.
2. Για την αρτιότητα των οικοπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη
3. Μέγιστο ποσοστό επικάλυψης:

      Α) Το μέγιστο ποσοστό κάλυχης των οικοπέδων ορίζεται σε 60% της επιφάνειάς τους

     Β) Επιτρέπεται η ανέγερση κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης μέγιστης επιτρεπόμενης επιφάνειας ορόφων εμβαδού 240 τ.μ. Επιπλέον επιτρέπεται η κατασκευή βοηθητικών χώρων μέχρι μέγιστης επιφάνειας 60 τ.μ. υπό τον όρο ότι η συνολική κάλυψη του οικοπέδου στην περίπτωση αυτή δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο μέγιστο ποσοστό καλύψεως 60% της επιφάνειάς του οικοπέδου.

Γ) Για περιπτώσεις οικοπέδων μικρότερων των 200τ.μ. για τη δόμηση της μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας των 240τ.μ επιτρέπεται ποσοστό κάλυψης οικοπέδου που προσδιορίζεται από τη σχέση κάλυψη=240/2^Ε (όπου Ε=εμβαδόν γηπέδου) στην περίπτωση αυτή η κάλυψη δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη απο το 80% της επιφάνειαςτου οικοπέδου.

Δ) Επιτρέπεται υπέρβαση της παραπάνω επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας των ορόφων προκειμένου για ειδικά κτίρια για τα οποία ορίζεται συντελεστής δόμησης 0,4 και για κτίρια κοινής ωφέλειας για τα οποία ορίζεται συντελεστής δόμησης 0,8.

 4. Σύστημα Δόμησης

5. Μέγιστος αριθμός ορόφων και μέγιστο ύψος των κτιρίων

Α) Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε δύο (2) ανεξαρτήτως πλάτους οδού.

Β) Σε περίπτωση που από το δελτίο αρχιτεκτονικής αναγνώρισης προκύπτουν  τριώροφα κτίρια ως κυρίαρχος τύπος των κτισμάτων του οικισμού, είναι δυνατή μετά σύμφωνη γνώμη της Ε.Ε.Α.Ε. η κατασκευή και τρίτου ορόφου χωρίς την υπέρβαση της προκύπτουσας μέγιστης επιτρεπομένης επιφάνειας των δύο (2) ορόφων.

Γ) Ως μέγιστο ύψος του κτιρίου ορίζονται τα 7,5μ. Στις περιπτώσεις τριωρόφων ορίζονται τα 10μ.

Δ) Σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος ορόφου πάνω σε νόμιμα υφιστάμενο ισόγειο κτίριο κατά τη δημοσίευση του παρόντος επιτρέπεται υπέρβαση του κατά την παρ.4 μεγίστου ύψους των 7,5μ. Μέχρι ενός μέτρου, εφόσον δεν είναι δυνατή η προσθήκη ορόφου βάσει των διατάξεων της προηγούμενης περίπτωσης γ.

Ε) Σε περίπτωση επιβολής στέγης με τους ειδικούς όρους δόμησης επιτρέπεται υπέρβαση του μεγίστου επιτρεπόμενου ύψους, κατά το προκύπτον απαραίτητο κατά περίπτωση ύψος, ώστε να μπορεί να κατασκευαστεί στέγη με κλίση που θα κυμαίνεται μεταξύ 30% έως 80%. Στη περίπτωση αυτή η υπέρβαση του μεγίστου επιτρεπόμενου ύψους του κτιρίου δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερη από 2,70μ.

ΣΤ) Το μέγιστο ύψος του κτιρίου μετρείται από το χαμηλότερο σημείο της τομής του περιγράμματος της κάτοψης του κτιρίου με το φυσικό ή το κατά την παρ.8 άρθρο 7 διαμορφωμένο έδαφος.

Ζ) Πάνω από το μέγιστο ύψος των κτιρίων δεν επιτρέπεται καμμιά κατασκευή εκτός από συμπαγές στηθαίο, κτιστή δεξαμενή αποθήκευσης νερού ύψους 1μ. Στέγη, καπνοδόχους και ηλιακό θερμοσίφωνα.

Η) Το ελάχιστο ελεύθερο ύψος του ισογείου και ορόφου ορίζεται σε 2,4μ.

Άρθρο 6

Γραμμή Δόμησης

1. Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε διαμορφωμένο κοινόχρηστο χώρο ή σε δίοδο προσπέλασης. Εάν δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να παρα να παραχωρηθεί στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα με πράξη δωρεάς, έκταση στη συγκεκριμένη θέση, για τη δημιουργία
2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου τα γήπεδα του άρθρου 5 παρ.1 περίπτωση β αυτού του δ/τος είναι οικοδομήσιμα έστω και αν δεν έχουν πρόσωπο σε διαμορφωμένο κοινόχρηστο χώρο.
3. Το κτίριο μπορεί να τοποθετηθεί είτε στη διαμορφωμένη γραμμή δόμησης, είτε εσώτερο αυτής κατά την κύρια όψ του στο σύνολο της ή σε τμήμα αυτής.
4. Απαγορεύεται η δόμηση σε απόσταση 10μ. από όχθες ρεμμάτων.
5. Οι παραπάνω διατάξεις δεν ισχύουν στις περιπτώσεις που εμπίπτουν σε τμήματα με εγκικριμένο σχέδιο.

Άρθρο 7

Γενικές Διατάξεις

1. Εαν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα που ισχύει κατά περίπτωση στην περιοχ΄γ του οικισμού.
2. Επιτρέπεται εντός των ορίων των οικισμών η επισκευή των κτιρίων που υπάρχουν κατά τη δημοσίευση του παρόντος έστω και αν η δόμηση τους αντίκειται στις διατάξεις αυτού.
3. Εντός των ορίων των οικισμών και εντός κύκλου ακτίνας 800μ. από το κέντρο των παραλιακών, τουριστικών περιαστικών, δυναμικών και αξιολόγων συνεκτικών οικισμών απαγορεύεται η ανέγερση ή και η επέκταση βιοτεχνικών ή βιομηχανικών εγκαταστάσεων μέσης και υψηλής όχλησης.
   Ο παραπάνω περιορισμός δεν ισχύει για επεκτάσεις υφιστάμενων κτιριακών εγκαταστάσεων ΟΤΕ και ΔΕΗ.
4. Επιβάλλεται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού των λυμάτων στις περιπτώσεις κτιρίων κοινής ωφέλειας, τουριστικών εγκαταστάσεων κατά την κρίση της Υπηρεσίας και εφόσον απαιτείται από το μέγεθος τους.
5. Για κτίρια όγκου πάνω από 2 χιλιάδες κυβικά μέτρα πάνω από τη στάθμη του φυσικού εδάφους, επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου αυτού σε μικρότερους όγκους, ή σε ανεξάρτητα κτίρια, έστω και αν πρόκειται για λειτουργικούς του κτιρίου δεν είναι  δυνατή η εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου αποφαίνεται για τη μελέτη του κτιρίου η οικεία Επιτροπή Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου.
6. Επιτρέπεται η κατασκευή κτιστής περίφραξης ύψους μέχρι 2μ. Για την οπτική απομόνωση οχλούντων κατά την κρίση του Δήμου ή Κοινότητας ελεύθερων χώρων εργασίας, όπως αποθηκών, συνεργείων αυτοκινήτων, βιοτεχνιών κλπ από τους κοινόχρηστους χώρους του οικισμού, μπορεί να επιβάλλεται η κατασκευή κτιστής τρίφραξης ύψους τουλάχιστον 2μ.
7. Για τη διαμόρφωση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων επιτρέπονται μόνο οι απόλυτα αναγκαίες εκσκαφές. Σε έδαφος με κλίση επιτρέπεται η διαμόρφωση του οικοπέδου σε επίπεδα με ελάχιστο πλάτος 3μ. με αναλληματικούς τοίχους ή πρανή με μέγιστο ύψος 1,5μ.
8. Σε περίπτωση που επιβάλλεται σύμφωνα με τους ειδικούς όρους δόμησης του οικισμού, στέγη από κεραμίδια, ποίες ακολουθούν εκείνες του φέροντος οργανισμού και των τοίχων πληρώσεως του κτιρίου, πριν από την περάτωση των εργασιών κατασκευής της στέγης. Η συνέχιση των εργασιών γίνεται μόνο κατόπιν σχετικής βεβαιώσεως της αρμόδιας για την έκδοση της άδειας αρχής, για την παροχή δε ηλεκτρικού ρεύματος, σύνδεση με δίκτυο νερού και τηλεφώνου απαιτείται υποχρεωτικά η πιο πάνω βεβαίωση.
9. Οι τυχόν αναμονές οπλισμού στο δώμα καλύπτονται υποχρεωτικά.
10. Επιτρέπεται η κατασκευή εξωτερικής ακάλυπτης σκάλας από το έδαφος προς τον όροφο και το δώμα με τον όρο ότι το μέγιστο πλάτος της θα είναι το πολύ 1 μέτρο. Η σκάλα αυτή δεν θα υπολογίζεται στη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου έστω και αν ο κάτω από αυτή χώρος είναι κλειστός. Η εξωτερική σκάλα προς το δώμα μένει ακάλυπτη και δεν επιτρέπεται η κατασκευή οποιουδήποτε κλειστού χώρου στο δώμα.
11. Απαγορεύεται η κατασκευή του κτιρίου σε υπόστηλώματα.
12. Κατά την εκτέλεση οιασδήποτε εργασίας δομήσεως πλήν των διατάξεων του παρόντος διατάγματος έχουν ισχύ οι εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού που αφορούν στους ορισμούς στη γραμμή δομήσεως, στην έννοια του οικοπέδου στο συντελεστή δομήσεως των οικοπέδων και συντελεστή κατ’ όγκον εκμετάλευσης αυτών, στην άσκηση αρχιτεκτονικού ελέγχου των κτιρίων, στους εξώστες, στη προσθήκη καθ’ ύψος επί υφισταμένου κτιρίου, στα περιφράγματα, στους τοίχους παρά τα όρια των οικοπέδων, στους μεσότοιχους, στις δουλειές επί τψν ακινήτων, στα αποχωρητήρια, βόθρους, υπονόμους στην αντοχή του κτιρίου, στις θεμελιώσεις, στις υποχρεώσεις των οικοδομούντων, ατην ασφάλεια του κοινού και των γειτονικών ιδιοκτησιών, στην εξασφάλιση από του πυρός στις κεντρικές θερμάνσεις, στην ηχομόνωση των κτιρίων, στη δόμηση παρά τα ρεύματα, στις παρεκκλίσεις κατά την ανέγερση ειδικών κτηρίων, στις άδειες οικοδομών και στις κυρώσεις επί μη εφαρμογής των ισχυούσων πολεοδομικών διατάξεων.

Άρθρο 8

1. Αρμοδιότητες για τον καθορισμό ειδικών όρων δόμησης.
2. Τρόπος καθορισμού ειδικών όρων
3. Περιεχόμενο των ειδικών όρων δόμησης
   1. Οι ειδικοί όροι δόμησης αφορούν όλουςτους οικισμούς και με βάση τον χαρακτηρισμό τους σε αδιάφορους, ενδιαφέροντες και αξιόλογους προσδιορίζονται ως ακολούθως:
   2. Αδιάφοροι οικισμοί : Για την περίπτωση οικισμού ο οποίος έχει χαρακτηριστεί ως ‘’αδιάφορος’’ κατά τους ορισμούς  του παρόντος υποχρεωτικά επιβάλλονται οι παρακάτω ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης :
      α) Ο τρόπος κάλυψης και σε περίπτωση στέγης η επικάλυψη κατά το υλικό και το χρώμα του υλικού αυτού (π.χ. βυζαντινό κεραμίδι χρώμα)

β) Οι επιφάνειες των όψεων του κτιρίου σε ότι αφορά τους χρτωματισμούς τους.
γ) Οι ανοιχτοί εξώστες ως προς την θέση τους στις όψεις του κτιρίου και το πλάτος τους.

δ) Τα στηθαία ή κιγκλιδώματα εξωστών, εξωτερικών κλιμάκων και δωμάτων, ως προς το υλικό κατασκευής τους.

ε) Τα εξωτερικά ανοίγματα σαν αναλογία στο σύνολο των όψεων του κάθε ορόφου του κτιρίου.

ζ) Η περίφραξη του οικοπέδου σχετικά με τον τύπο, και τον χρωματισμό της περίφραξης.

            3.3. Ενδιαφέροντες οικισμοί: Για την περίπτωση οικισμού ο οποίος έχει χαρακτηρισθεί σαν
      ‘’ενδιαφέρον’’ κατά τους ορισμούς του παρόντος υποχρεωτικά επιβάλλονται τα προβλεπόμενα στην παρ. 3.2. και οι παρακάτω ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης.
                      α) Τα εμφανή υλικά των όψεων του κτιρίου.
                      β) Τα εξωτερικά ανοίγματα σε ότι αφορά την διαμόρφωση του υπέρθυρου (πρεκιού)
                      γ) Τα εξωτερικά κουφώματα ως προς το υλικό κατασκευής, τον τύπο και το χρώμα τους.

            3.4. Αξιόλογοι οικισμοί: Για την περίπτωση οικισμού ‘’αξιόλογου’’ κατά τους ορισμούς του παρόντος οι ειδικοί όροι δόμησης υποχρεωτικά επιβάλλουν την τήρηση όλων των ενδείξεων του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης.

            3.5. Για τις περιπτώσεις οικισμώναδιαφόρων και οικισμών ενδιαφερόντων οιλοιπές ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης αναφέρονται στη σχετική απόφαση και είναι δυνητικές για τον ιδιοκτήτη ή τον μελετητή.

Άρθρο 9

Καταργούμενες – διατηρούμενες διατάξεις

1. Με την υπογραφή της απόφασης καθορισμού των ορίων των οικισμών, κατάταξης των οικισμών σε κατηγορίες και τον προσδιορισμό της αρτιότητας των γηπέδων, ισχύουν οι όροι και περιορισμοί δόμησης του παρόντος
2. Εξακολουθούν να ισχύουν ειδικά διατάγματα ή αποφασεις Νομαρχών που καθορίζουν όρους δόμησης σε οικισμούς ή τμήματα αυτών με εγκεκριμένο σχέδιο.
3. Ειδικά διατάγματα που χαρακτηρίζουν παραδοσιακούς οικισμούς και όρους δόμησης που καθορίζονται με το άρθρο 5 παρ. 2  και 3 αυτού του δ/τος, αντί των αντίστοιχων όρων δόμησης του ως άνω από 19.10.1978 π. δ/τος

Άρθρο 10

Μεταβατικές Διατάξεις

1. Όρια οικισμών προ του 1923 που καθορίστηκαν με αποφάσεις Νομαρχών σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις αναθεωρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις αναθεωρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις αναθεωρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.
2. Οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με τους προϊσχύοντες όρους δόμησης μέχρι την ημέραυπογραφής της απόφασης έγκρισης των ορίων του οικισμού και κατάταξης των οικισμών σε κατηγορίες εκτελούνται όπως εκδόθηκαν ανεξάρτητα από τη θέση της ιδιοκτησίας ως προς τα νέα όρια.
   
   Οι οικοδομικές άδειες για τις οποίες έχει υποβληθεί μέχρι την ημέρα υπογραφής της απόφασης καθορισμού των ορίων και κατάταξης των οικισμών σε κατηγορίες αίτηση με όλα τα απαραίτητα για την έκδοση της οικοδομικής άδειας στοιχεία εκδίδονται με τους προγενέστερα ισχύοντες όρους δόμησης, με την προϋπόθεση τα οικόπεδα να εμπίπτουν στα νέα όρια, μη επιτρεπομένης της μεταγενέστερης προσθήκης βάσει των παλαιών ορίων.